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南方的房地产,有多优秀?
时间:2019-06-25 17:54:05 和讯名家

  文丨 花满楼

  ·注意:本文的南北划分不以传统意义上的以秦岭淮河为界,而是以长江以南为南方,长江以北为北方。因为长江以南和长江以北的房地产开发水平,差距悬殊。

  上周我写了一篇《北方没有房地产》,被点赞最高的是这条留言:可怕的是,大家都没觉得这样的产品乱象有问题。

  在这篇文章之后,武汉(楼盘)又爆出多起房地产乱象:

  ?1.东湖金茂府装修费3500元/㎡+科技包1000元/㎡-2500元/㎡,至少4500元/㎡的豪装却遭遇粗制滥造,货不对版,品质一言难尽。

  ?2.武汉七项目预售房款没有进入第三方资金监管,公然违背预售资金监管制度,加大了开发商跑路,项目烂尾的风险。

  ?3.还有,曾引发千人抢房的武汉和昌光谷未来城,是郑州(楼盘)KFS和昌和武汉本地KFS顺民合作的项目,因顺民单方面解约,项目已发通知给业主项目可能会烂尾。

  .......

  乱,真乱啊!

  而武汉的房地产乱象恰恰是长江以北城市的一个缩影。

  在大开发商全国规模化扩张的背景下,为什么还会出现南北方城市房地产开发水平悬殊的情况?

  我想,或许可以从南方房地产的优秀得到答案。

  南方的房地产到底有多优秀?

  我们不妨来细究南方在产品设计、园林景观、物业配套服务、装配式住宅工艺等方面的创新,以及这些产品细节背后的人居理念和美好生活来理解。

  ?1.产品设计创新

  说到户型设计创新,老大哥万科一直都是行业标杆。

  除了一直被【大胡子说房】奉为经典的,十字单体装配式住宅超高得房率的户型,让小面积也能实现大横厅、南北通透的轻奢感。

  还有便是广州(楼盘)万科去年推出的网红纯南向板式复式,板楼+中间咬合式结构,通过户内通风格栅设计,实现了建面68-88㎡三房和建面98㎡四房,做到了纯南向、四开间朝南,边户还能四面采光!

  119㎡还可以实现双套房,三花园,四面采光,在平层之中,营造出了别墅般的居住感受。

  万科纯南向板式复式(偶数层平面图)

  万科纯南向板式复式(奇数层平面图)

  图片来源:世联东一研究院

  还有上个月我们刚刚写过的东莞(楼盘)中海项目,经典的全生命周期户型。

  一套房子,可以自由的把房间改大改小,自由的想要几个房间就设置几个房间。

  想做套房做套房,想做独立空间做独立空间,注重空间的灵活可变,满足新婚及三口之家在5-10年内的居住需求。

  ☉厨房可以改小扩大餐厅的面积,也可以改大做出中西双厨房+吧台,还可以改成横厅,做一个超大的餐客厅一体设计。

  ☉次卧的改造也很多,可以改成儿童游乐的多功能区,或者专业的茶台。

  ☉如果不想让书房浪费南面的采光,还可以把北向的次卧改为书房和主卧以及主卫联通,组成一个大的套房,把原本的次卧保留给父母或者孩子居住。

  在房价高不可攀之下,换房成本已经非常高,而这样的全生命周期户型就非常具有前瞻性,为业主想到了未来多年的居住场景,真正把房子当做一个家来经营。

  ?2.园林景观创新

  可以说,起家于重庆(楼盘)的龙湖是中国房地产的景观大师,大部分开发商都是在学习龙湖的五重景观、六重景观、七重景观。

  一般来说,园林景观要么做密,要么做精致。

  南方的景观,到了今天不再是一味强调植物的茂盛和品类丰富,而开始做减法,偏好做“小而美”的新中式园林,梳理植物的品种,多是强调空间上的起承转合。

  除了绿植,还会引入水景、景墙、景石等中式元素来刻画朴实而经典的新中式社区感。

  新中式的入户景观更加强调对称、整齐、秩序感,社区景观要注重全龄段活动空间的营造。

  例如0-12岁全龄化儿童活动空间,营造幼儿的认知、探索、挑战等多功能规划景观。青少年活动空间,营造培养科学或艺术兴趣的景观,成年人活动空间,营造健康运动的网球场羽毛球场篮球场景观。

  例如我在上篇文章提到的珠海(楼盘)某开发商项目,园区不大,但新中式小景做得非常精致。

  进了中式入户大门后,顺着台阶拾级而上,首先看到的是大扇的栀子花镂空屏风,然后是中庭公共区相互印衬的亭台水景,优雅景墙由点及线再连成片,高低错落的绿植增强空间丰富性、层次感和节奏感。

  在室外休憩间上,会客区与儿童游乐区相邻,方便大人照看小孩,园区内灰白步道银灰雕塑、铜黄屏风、精致水景、多元绿植,移步换景,步步都有惊喜。

  而这个项目仅仅是珠海的改善项目,并不是豪宅项目。除了个别容积率高的项目,如此优秀的景观营造,基本是项目标配。

  这背后都是深耕南方的开发商对人与自然、人与人、人与建筑、建筑与自然的理解,更加突出人情化的互动关系,关注业主居住于的生活场景和人情社交。

  在南方,房地产不是卖房子那么简单,除了居住,还要注重人的健康、娱乐、社交需求,社区景观除了满足欣赏需要,还要创造“庭聚”空间,让居住在社区的人不再是陌生人,而是成为“邻里”。

  南方的房地产真正开始把“居住升级”贯彻到项目设计中,比我们在武汉看到的粗放园林精细化太多太多,毕竟房子真的不仅仅是“居住”这么简单,背后是一个个“家”。

  ?3.物业配套服务创新

  南方的物业,除了安保和保洁,还要注重多样化的需求服务。

  刚需项目一般也会有家政服务和养老服务。而改善项目,一般都配有供给业主宴请朋友、家人聚会的会所,多是售楼部后期改建,配套有业主餐厅、恒温游泳池、健身房、儿童游乐区、业主书吧、私人影院等。

  私人影院

  让社区不仅是满足业主居住需求,也满足业主的社交需求。

  而且现在的南方项目,一般倾向于一楼全架空,毕竟一楼全架空不占容积率,还可以增加业主的活动空间和娱乐设施。

  虽然这样的物业服务还没有完全普及,但南方开发商已经在一点点努力做出尝试。

  在北方,买到好产品要靠赌,而在南方,购房者市场意识是很强烈的,懂得挑剔好产品,开发商就是应该做出好产品,这样的价格就要有这样的产品。

  开发商不敢糊弄,拿到一块土地,都是要精耕细作。不是想北方一样仅仅是自我要求,还有营商环境逼着它去做出好产品。

  在南方,开发商的那种对人的尊重,对土地的尊重,对城市的尊重,是深入骨髓的。

  ?4.装配式住宅工艺创新

  还有南方万科碧桂园这几年一直在做的装配式住宅(虽然你可能看不上碧桂园,但不可否认它也在进步)可能会影响未来住宅工业化和绿色建筑的变革。

  装配式住宅是指工厂预制现场装配而成的住宅,它采用最新的冷压轻钢结构以及各类轻型材料组合房屋的各个部分,使其具备卓越的保温、隔音、防火防虫、节能、抗震、防潮功能。

  ☉传统住宅,设计和住房需求脱节,承重墙多,开间小,分隔死,房内空间无法灵活分割。

  而装配式住宅采用大开间灵活分割的方式,住宅采用灵活大开间,关键是要采用配套的轻质隔墙,而轻钢龙骨配以石膏板或其它轻板,恰恰是隔墙和吊顶的最好材料。

  ☉传统住宅,经常出现外墙开裂爆灰削落、外墙渗漏等问题。

  而装配式住宅就可以避免以上问题,例如万科的装配式住宅,有更高的工程“精度”。

  以万科统一生产的预制构件为例,其长宽误差不超过2毫米,表面平整度偏差小于0.1%。且这种预制构件在工厂一次浇筑而成,不易开裂,完全不用担心外墙脱落和防水问题。

  其实装配式建筑在国外是大众化的产品,而在南方万科碧桂园项目也在大力推广这种工艺,而北方的推广进度明显慢于南方。

  而且装配式住宅是非常适合北方的。

  采用喷涂的发泡胶,将保温做在室内,比起现有的外墙粘贴保温板的做法容易施工多了,不用担心外墙保温脱落,并且使用几十年后也很容易更新。

  但因为装配式住宅的成本是要高于北方的,来到北方降标减配的开发商更不愿意去折腾了。

  这也导致了,北方在装配式住宅工艺创新上,明显比南方慢了一步。

  写到这里,我想你已经对南方的房地产有所了解,但这些仅仅是冰山一角。

  相信只有你真正来南方看过,才会理解南方的房地产有多优秀,理解南方房地产背后对人的尊重,对土地的尊重,对城市的尊重。

  欢迎北方的房地产人来南方多看看,未来做出真正的好产品。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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编辑:增新

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